Zakup pierwszego mieszkania: jaki podatek zapłacisz i kiedy nie zapłacisz PCC?

Podatek PCC przy zakupie mieszkania – kiedy występuje i kto go płaci?

Co to jest PCC i kiedy pojawia się przy mieszkaniu

PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych. W temacie mieszkań interesuje nas głównie wtedy, gdy dochodzi do umowy sprzedaży na rynku wtórnym.

Dwa pytania, które padają non stop:

• „Czy notariusz pobiera PCC?” – w praktyce najczęściej tak: kwota podatku jest rozliczana przy akcie (kupujący nie robi „losowego przelewu” do urzędu w ciemno, tylko wszystko jest formalnie spięte w ramach czynności notarialnej).
• „Kiedy płaci się PCC?” – zasadniczo przy zawarciu umowy sprzedaży (akt notarialny).

Ile wynosi PCC i jak liczy się podstawę (wartość rynkowa vs cena w akcie)

Standardowa stawka PCC przy sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym to 2%.

Kluczowe: podatek liczy się od podstawy opodatkowania, która co do zasady powinna odpowiadać wartości rynkowej. To nie zawsze jest 1:1 z ceną z ogłoszenia czy „po negocjacjach”. Zaniżanie wartości „żeby mniej zapłacić” potrafi się źle skończyć, więc tu lepiej trzymać się rozsądku i dokumentów.

Tabela z przykładem: PCC 2%

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania (rynek wtórny) – warunki krok po kroku

Kogo dotyczy zwolnienie i od kiedy obowiązuje

Od 31.08.2023 obowiązuje zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu na rynku wtórnym (dla osób fizycznych), jeśli spełnione są warunki ustawowe.

Zwolnienie dotyczy m.in.:

• prawa własności lokalu mieszkalnego,
• domu jednorodzinnego,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego / domu.

Najczęstsze „haczyki”: udział w nieruchomości, spadek, współwłasność, małżonkowie

Tu najczęściej ludzie myślą „to przecież proste”, a potem okazuje się, że jednak nie.

Najważniejsze punkty ryzyka:

1. Udział w nieruchomości (np. po spadku)
   Zwolnienie może dalej przysługiwać, jeśli udział był nabyty w drodze dziedziczenia i nie przekraczał 50%.
2. Współwłasność / zakup „na pół”
   Jeśli kupujecie we dwójkę, warunki muszą spełniać kupujący (często „każdy z kupujących” – praktycznie to bywa kluczowe przy małżeństwach i współwłasności). Gdy sytuacja jest mieszana (ktoś miał kiedyś udział, ktoś nie), trzeba to uczciwie rozłożyć na czynniki pierwsze w dokumentach.
3. „Miałem kiedyś mieszkanie, sprzedałem – czy nadal jestem ‘pierwszy’?”
   Co do zasady zwolnienie jest dla tych, którym nie przysługiwało wcześniej prawo własności (ani udział), poza opisanym wyjątkiem spadkowym. Jeśli miałeś własność wcześniej (nie w ramach wyjątku), zwolnienie zwykle odpada.
4. Zakup „na firmę” vs prywatnie
   Tu nie wchodzę w doradztwo podatkowe (bo to zależy od formy, celu, dokumentów), ale mówię wprost: to obszar, gdzie łatwo o błąd. Jeśli rozważasz firmę – tym bardziej warto zrobić weryfikację przed aktem.

Jak notariusz weryfikuje zwolnienie + jakie oświadczenia składasz

Zwykle odbywa się to przez oświadczenia w akcie notarialnym. Składasz je pod odpowiedzialnością za zgodność z prawdą – dlatego nie warto „zgadywać”.

Co przygotować (praktyczna checklista):

• dane i dokument tożsamości (standard),
• informacje o stanie cywilnym (jeśli dotyczy),
• jasna historia: czy miałeś kiedyś mieszkanie/dom/spółdzielcze prawo lub udział,
• jeśli był spadek: dokumenty i wielkość udziału (czy mieści się w limicie wyjątku),
• jeśli kupujecie wspólnie: sytuacja każdego kupującego osobno (to często decyduje).

Checklista kwalifikacji do zwolnienia (rynek wtórny):

• Kupuję jako osoba fizyczna
• To zakup na rynku wtórnym
• Nie miałem/am wcześniej własności mieszkania/domu ani spółdzielczego własnościowego prawa (ani udziału)
• Jeśli miałem/am udział: był ze spadku i nie przekraczał 50%
• Jeśli kupujemy wspólnie: każdy z kupujących spełnia warunki (albo mamy jasność, jak to wpływa na transakcję)

Błędy kupujących, które widujemy najczęściej:

• „Zapomniałem, że mam 1/8 udziału po babci” (a potem nerwy przed aktem),
• kupno wspólne bez sprawdzenia historii drugiej osoby,
• mylenie rynku pierwotnego z wtórnym („bo budynek nowy”) – liczy się konstrukcja transakcji i dokumenty.

Zakup od dewelopera (rynek pierwotny): jaki podatek i czy płaci się PCC?

VAT w cenie mieszkania – co to oznacza dla kupującego

Na rynku pierwotnym najczęściej kupujesz lokal w transakcji objętej VAT, a PCC zwykle nie występuje, bo czynności opodatkowane VAT są co do zasady wyłączone z PCC.

I ważne doprecyzowanie: „VAT w cenie” oznacza, że nie dopłacasz VAT osobno przy podpisaniu aktu – jest już elementem ceny.

Opłaty okołozakupowe na rynku pierwotnym (notariusz, wpisy, hipoteka)

Tu ludzie często mówią „na pierwotnym nie ma podatku”, a potem dostają rachunki i zaskoczenie.

To nie są „podatki jak PCC”, ale to są realne koszty wejścia:

• notariusz (taksa + VAT + wypisy),
• opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej,
• jeśli jest kredyt: wpis hipoteki.

Tabela: „podatek vs opłaty” (żeby nie mieszać pojęć)

Dodatkowe koszty, które ludzie mylą z „podatkiem” (a bolą w budżecie)

Notariusz, wypisy, wpis do KW, hipoteka – ile to zwykle kosztuje

Nie będę udawał jednej „stawki dla wszystkich”, bo koszty zależą od wartości i czynności. Ale da się to ułożyć prosto: pytaj nie „ile łącznie”, tylko z czego to się składa.

Mini-checklista: o co zapytać notariusza (żeby nie było niespodzianek):

• taksa notarialna (wynagrodzenie) + VAT,
• wypisy aktu (ile sztuk i po ile stron),
• wnioski do księgi wieczystej (czy notariusz składa je w ramach aktu),
• opłaty sądowe za wpisy (własność, hipoteka, założenie KW – jeśli dotyczy).

Dla orientacji: opłata stała za wpis własności w księdze wieczystej to 200 zł, a za wpis hipoteki zwykle 200 zł.

Kredyt hipoteczny: PCC nie ma, ale są inne koszty (prowizja, wycena, ubezpieczenia)

Kredyt nie powoduje, że „magicznie rośnie podatek”, ale dokłada koszty:

• prowizja (czasem 0%, czasem nie),
• wycena nieruchomości,
• ubezpieczenia (nieruchomości, czasem pomostowe/okołokredytowe),
• wpis hipoteki do KW (koszt sądowy).

Checklista budżetowa (do policzenia przed decyzją):

• cena mieszkania
• PCC albo 0% przy zwolnieniu (rynek wtórny)
• notariusz + wypisy
• opłaty KW (własność, hipoteka, ewentualnie założenie KW)
• koszty kredytu (jeśli dotyczy)
• wykończenie / remont (realnie największa „niewidzialna” pozycja)
• bufor bezpieczeństwa (pustostan, naprawy, „życie”)

Przykładowa kalkulacja: zakup pierwszego mieszkania a podatek – 3 realne scenariusze

Poniżej liczby są przykładowe (żeby pokazać mechanikę). Najważniejsze jest to, jak myśleć o kosztach wejścia, a nie „idealna kwota co do złotówki”.

Rynek wtórny bez zwolnienia (PCC 2%) – przykład liczbowy

• Cena / wartość do PCC: 700 000 zł
• PCC 2%: 14 000 zł
• Notariusz + wypisy + KW: zależne od wartości i zakresu (policzysz po rozbiciu składników)
• Jeśli kredyt: + wycena / ubezpieczenia + wpis hipoteki (opłata sądowa)

Wniosek: PCC potrafi być „dużą cegłą” na starcie – szczególnie gdy i tak napinasz budżet na wkład własny i wykończenie.

Rynek wtórny ze zwolnieniem (PCC 0%) – przykład liczbowy

• Cena / wartość: 700 000 zł
• PCC: 0 zł (jeśli spełniasz warunki zwolnienia)
• Pozostałe koszty okołozakupowe: nadal występują (notariusz, KW, ewentualna hipoteka)

Wniosek: zwolnienie z PCC nie sprawia, że zakup jest „bez kosztów”, ale potrafi dać realny oddech na wykończenie / bufor.

Rynek pierwotny (VAT w cenie) – przykład liczbowy

• Cena: 700 000 zł (VAT już w cenie)
• PCC: zwykle brak, gdy transakcja jest objęta VAT
• Koszty: notariusz + KW + (kredyt: wycena/ubezpieczenia/hipoteka)

Wniosek: na pierwotnym łatwo pomylić „brak PCC” z „brakiem kosztów”. To drugie prawie nigdy nie jest prawdą.

Tabela porównawcza 3 scenariuszy (łączne koszty wejścia – logika)

2 szybkie wnioski, które warto zapamiętać:

1. Zwolnienie z PCC może być „deal-breakerem” dla budżetu (zwłaszcza, gdy liczysz każdą złotówkę na wkład/wykończenie).
2. Najczęstszy błąd to niedoszacowanie: wykończenie + bufor + koszty kredytu, a nie sam „podatek na zakup pierwszego mieszkania”.