Podatek dochodowy od najmu mieszkania to po prostu danina, którą płacisz państwu od pieniędzy zarobionych na wynajmowaniu mieszkania (lub kilku mieszkań). Nie ma tu znaczenia, czy:
wynajmujesz jedno małe M2 po rodzicach,
masz większy portfel mieszkań na wynajem,
wynajmujesz mieszkanie kupione na kredyt – sam fakt, że regularnie otrzymujesz czynsz od najemcy, powoduje, że powstaje przychód z najmu, a od tego przychodu trzeba zapłacić podatek.
W praktyce mamy dwa główne „światy”:
Najem prywatny – jako osoba fizyczna, wynajmujesz mieszkanie poza działalnością gospodarczą.
Najem w ramach działalności gospodarczej – najem jest częścią Twojego biznesu, np. prowadzisz firmę, która zajmuje się inwestowaniem w nieruchomości.
W tym artykule skupiamy się głównie na tym, co interesuje większość właścicieli mieszkań:
podatek od najmu mieszkania osoba fizyczna – czyli sytuacja, w której masz mieszkanie (lub kilka) i wynajmujesz je „prywatnie”, bez zakładania firmy.
Od 2023 roku dochody z tzw. najem prywatny są rozliczane wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – oznacza to, że nie liczysz kosztów (np. remontu, rat kredytu), tylko płacisz podatek od przychodu (od czynszu, który otrzymujesz od najemcy, bez opłat eksploatacyjnych, jeśli to najemca je ponosi).
Co dokładnie jest opodatkowane przy najmie mieszkania?
Co do zasady, opodatkowaniu podlega czynsz, który płaci najemca na Twoje konto.
Jeśli umowa przewiduje, że najemca dodatkowo przelewa Ci środki na:
opłaty do wspólnoty/spółdzielni,
media (prąd, gaz, woda, internet),
a Ty tylko je „przekazujesz dalej”, to zwykle nie stanowią one Twojego przychodu, o ile są odpowiednio zapisane w umowie (jako refakturowane lub rozliczane w imieniu najemcy).
Jeśli jednak zapiszesz w umowie jedną „kwotę całkowitą” i formalnie wszystko jest Twoim przychodem, to dla urzędu skarbowego całe to wynagrodzenie może być uznane za podstawę opodatkowania.
Dlatego już na poziomie umowy najmu warto zadbać o prawidłowe zapisy – najlepiej skonsultować to z doradcą podatkowym lub prawnikiem, jeśli planujesz większą skalę najmu.
Kto musi zapłacić podatek od najmu mieszkania?
Podatek zapłaci:
właściciel mieszkania – który zawiera umowę najmu i otrzymuje czynsz,
współwłaściciele mieszkania – np. małżeństwo, które może:
opodatkować przychody proporcjonalnie do udziałów, albo
złożyć oświadczenie, że całość przychodu z najmu będzie rozliczał tylko jeden z małżonków (co często upraszcza formalności).
Nie ma znaczenia, że:
mieszkanie zostało nabyte w drodze spadku,
mieszkanie kupił ktoś „dla dziecka”, ale formalnie właścicielem jest rodzic,
mieszkanie jest obciążone kredytem – kredyt nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku, a w najmie prywatnym rata kredytu nie obniża podatku, bo ryczałt liczy się od przychodu.
Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku od najmu?
W przypadku ryczałtu od najmu prywatnego obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uzyskania przychodu – czyli w momencie, gdy:
czynsz wpływa na Twoje konto, albo
staje się wymagalny, zgodnie z umową (np. 10. dnia każdego miesiąca), nawet gdy najemca się spóźnia.
W praktyce większość właścicieli liczy przychód według wpłat na konto i tak też rozlicza zaliczki, ale przy sporze z urzędem liczy się litera przepisów – warto więc pilnować terminów umowy i realnych wpływów.
Podatek od najmu mieszkania a inne dochody
Jako osoba fizyczna możesz mieć jednocześnie:
etat,
działalność gospodarczą,
najem prywatny.
Każde z tych źródeł może być opodatkowane inną formą (skala, liniówka, ryczałt). Najem prywatny – jak wspomniane – od 2023 r. wyłącznie ryczałtem. To oznacza, że:
przychody z najmu nie łączą się ze skalą podatkową z etatu,
składasz oddzielne zeznanie PIT-28 dla ryczałtu z najmu,
a PIT-37/PIT-36 dla etatu/innych dochodów.
To ważne, bo wielu właścicieli nadal myśli „wrzucę najem do PIT-37 razem z etatem” – dziś wygląda to inaczej i generuje błędy w rozliczeniach.
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Spis treści
Podatek od umowy najmu mieszkania – kiedy wynajmujący musi go zapłacić?
Podatek od umowy najmu mieszkania nie jest czymś „dodatkowym” do podpisania umowy. To po prostu podatek dochodowy, który wynajmujący musi płacić od chwili, gdy zaczyna zarabiać na najmie.
Można to rozbić na kilka logicznych etapów:
1. Podpisujesz umowę najmu – czy od razu powstaje podatek?
Samo podpisanie umowy najmu mieszkania jeszcze nie oznacza, że od razu powstaje obowiązek zapłaty podatku. Kluczowy jest moment, gdy:
najemca obejmuje lokal i
pojawia się przychód, czyli czynsz – albo jako faktyczna wpłata, albo jako kwota należna zgodnie z umową.
Przykład:
Umowę podpisujesz 25 stycznia,
Najemca wprowadza się 1 lutego,
Czynsz jest płatny do 5. dnia każdego miesiąca.
W takiej sytuacji przychód z najmu powstaje w lutym, a pierwszą zaliczkę na podatek (ryczałt) trzeba zapłacić do 20 marca (za luty).
2. Od kiedy musisz zgłosić najem do urzędu skarbowego?
Jeśli jesteś osobą fizyczną i wynajmujesz mieszkanie prywatnie:
formy opodatkowania najmu prywatnego są dziś w praktyce „z góry narzucone” – to ryczałt,
ale wciąż warto dopilnować formalności:
założyć ewidencję przychodów z najmu,
upewnić się, że wiesz, na jaki mikrorachunek robić przelewy,
pamiętać o terminach płatności i rozliczenia rocznego.
Jeśli w przeszłości miałeś najem rozliczany inaczej (np. na zasadach ogólnych), to przy zmianie przepisów trzeba było dostosować się do nowego modelu. Nowe umowy zawierane w 2025/2026 r. co do zasady „wpadają” od razu w ryczałt.
3. Kiedy wynajmujący realnie musi zapłacić podatek?
W praktyce masz dwa poziomy obowiązków:
W trakcie roku – płacisz podatek od najmu w formie miesięcznych lub kwartalnych zaliczek (ryczałt):
do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni (np. do 20 marca za luty),
albo kwartalnie – do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale.
Po zakończeniu roku – składasz PIT-28 (roczne rozliczenie ryczałtu z najmu) i dopłacasz ewentualną różnicę.
Ważne: to, że najemca spóźnia się z czynszem, nie zawsze „przesuwa” podatek – w przepisach kluczowa może być data wymagalności należności wg umowy. W praktyce większość właścicieli rozlicza się „po ludzku”, tj. od realnych wpływów, ale warto mieć świadomość, jak patrzy na to urząd.
4. Czy brak zgłoszenia umowy najmu zwalnia z podatku?
Nie. To częsty mit.
Jeżeli:
podpisujesz umowę najmu mieszkania,
co miesiąc dostajesz czynsz na konto,
to masz obowiązek zapłacić podatek, nawet jeśli:
nie zgłosiłeś najmu do urzędu,
nie zarejestrowałeś działalności gospodarczej,
„wydaje Ci się”, że to za mała kwota, by ktoś się tym zajął.
Brak zapłaty podatku to potencjalne zaległości podatkowe, odsetki i ryzyko sankcji. Trzeba więc traktować najem jak normalne źródło przychodu – przynoszące stabilny dochód, ale też obowiązki.
5. Najem okazjonalny / instytucjonalny a podatek
Jeśli podpisujesz:
umowę najmu okazjonalnego,
umowę najmu instytucjonalnego,
to nadal – od strony podatkowej – mówimy o podatku dochodowym od najmu mieszkania. Formę zabezpieczenia umowy (oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, wskazanie lokalu zastępczego itd.) rozgrywasz osobno na gruncie prawa cywilnego, ale podatek:
dalej rozliczasz w formie ryczałtu (przy najmie prywatnym),
z zaliczkami w trakcie roku i PIT-28 na koniec.
Podatek od najmu mieszkania 2025 i 2026 – aktualne zasady
Podatek od najmu mieszkania 2025 – jakie przepisy i stawki obowiązują?
Jeżeli szukasz hasła „podatek od najmu mieszkania 2025”, to kluczowa informacja jest taka:
W 2025 roku najem prywatny możesz rozliczać wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
To efekt zmian wprowadzonych Polskim Ładem – od 2023 r. zlikwidowano możliwość rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych i pozostawiono tylko ryczałt.
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego w 2025 r.
W 2025 r. stawki ryczałtowego podatku od najmu mieszkania są takie same, jak w poprzednich latach:
8,5% – od przychodu z najmu do 100 000 zł rocznie,
12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu.
Dla małżonków, którzy mają wspólność majątkową i złożą oświadczenie, że cały przychód z najmu rozlicza tylko jeden z nich, limit 8,5% może wynieść 200 000 zł.
Takie same stawki i limity potwierdzają m.in.:
oficjalne materiały Ministerstwa Finansów na stronie podatki.gov.pl,
serwisy podatkowe, np. e-pity, gdzie wprost opisano „podatek od najmu 2025/2026 – stawki, limity, ryczałt”.
Co to oznacza w praktyce?
Przykład – klasyczny najem prywatny w 2025 r.:
roczny przychód z czynszów: 60 000 zł
cały przychód mieści się w limicie 100 000 zł,
podatek = 8,5% × 60 000 zł = 5 100 zł.
roczny przychód z czynszów: 130 000 zł
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
30 000 zł × 12,5% = 3 750 zł
razem podatek = 12 250 zł.
To właśnie jest ryczałtowy podatek od najmu mieszkania – liczony od przychodu, bez odejmowania kosztów (remontów, odsetek kredytu itp.).
Terminy w 2025 r. (z grubsza, szczegóły w dalszej części artykułu)
zaliczki (ryczałt) – miesięcznie lub kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po miesiącu/kwartale,
rozliczenie roczne – PIT-28, składany za 2025 r. do końca kwietnia 2026 r. (standardowy termin dla zeznań PIT).
Programy typu e-pity czy inne kalkulatory online pozwalają policzyć należny podatek od najmu mieszkania 2025 po prostu po wpisaniu rocznych lub miesięcznych kwot czynszu – to dobry sposób, żeby szybko zweryfikować swoje wyliczenia.
Podatek od najmu mieszkania 2026 – czy coś się zmieni według obecnych przepisów?
W momencie pisania tego artykułu (koniec 2025 r.) z dostępnych informacji wynika, że:
Na 2026 rok dla najmu prywatnego nadal przewidywany jest ryczałt 8,5% / 12,5% od przychodu – bez powrotu do zasad ogólnych.
Z zapowiedzi i analiz podatkowych wynika, że:
najem prywatny pozostaje na ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych,
stawki 8,5% i 12,5% mają nadal obowiązywać dla przychodów z najmu (z limitem 100 000 zł / 200 000 zł dla małżonków),
część planowanych zmian dotyczy głównie innych usług rozliczanych ryczałtem (np. usług świadczonych na rzecz podmiotów powiązanych), a nie typowego najmu prywatnego mieszkań.
Jednocześnie w przestrzeni publicznej pojawiają się informacje o możliwych nowych obowiązkach administracyjnych związanych z rynkiem najmu (np. rejestry, dodatkowe wymogi formalne), ale:
nie zmieniają one na dziś samej logiki podatku od najmu mieszkania,
mogą natomiast w przyszłości dołożyć dodatkowe obowiązki typu rejestracja, raportowanie itp.
Dlatego szukając frazy „podatek od najmu mieszkania 2026”, na dziś możesz założyć, że:
mechanizm opodatkowania (ryczałt, przychód, brak kosztów) jest taki sam jak w 2025 r.,
wciąż kluczowe będą: limit 100 000 zł, stawki 8,5% / 12,5%, PIT-28, zaliczki do 20. dnia miesiąca,
warto przed rozliczeniem sprawdzić aktualne informacje na podatki.gov.pl lub w zaufanym kalkulatorze (np. e-pity), czy nie doszło do drobnych modyfikacji.
Podatek od najmu mieszkania dla osoby fizycznej a działalność gospodarcza
Fraza „podatek od najmu mieszkania osoba fizyczna” dotyczy tzw. najem prywatny – czyli sytuacji, gdy:
jesteś osobą fizyczną,
posiadasz mieszkanie (albo kilka),
wynajmujesz je poza działalnością gospodarczą.
Od 2023 r. taki najem prywatny:
musi być rozliczany ryczałtem 8,5% / 12,5%,
nie daje możliwości rozliczania kosztów (amortyzacja, remonty, odsetki kredytu),
opodatkowuje wyłącznie przychód (czyli czynsz).
Natomiast najem w ramach działalności gospodarczej (JDG / spółka) to zupełnie inny świat:
najem traktowany jest jako przychód z działalności,
możesz wybrać formę opodatkowania działalności (skala 12%/32%, podatek liniowy 19%, czasem także ryczałt – zależnie od rodzaju usług),
masz możliwość uwzględniania kosztów uzyskania przychodu, np.:
amortyzacja mieszkania,
odsetki od kredytu,
remonty, wyposażenie, usługi zarządzania,
ponosisz jednak dodatkowe obciążenia:
ZUS,
księgowość,
więcej formalności.
Serwisy takie jak Poradnik Przedsiębiorcy czy specjalistyczne blogi o wynajmie (np. Wynajmistrz) podkreślają, że:
dla małych inwestorów (1–2 mieszkania) najczęściej opłaca się najem prywatny na ryczałcie,
dla większej skali (np. 4–5 mieszkań i więcej), z dużymi kosztami, czasem lepiej wyglądają rozwiązania biznesowe – działalność gospodarcza, spółka, czy nawet fundacja rodzinna (ale to już poziom zaawansowanej optymalizacji wymagający indywidualnej analizy).
Podsumowanie tego H3:
Jeśli jesteś klasycznym właścicielem jednego mieszkania – zwykle zostajesz przy najem prywatny + ryczałt.
Jeśli budujesz duży portfel i chcesz optymalizować koszty – rozważasz działalność gospodarczą i inne formy, ale to wymaga policzenia wszystkiego (PIT, ZUS, VAT, koszty, finansowanie).
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Jaki podatek od najmu mieszkania wybrać? Ryczałt, skala, liniówka
Jaki jest podatek od najmu mieszkania przy najmie prywatnym (ryczałt)?
W kontekście najczęściej wpisywanych fraz:
„jaki podatek od najmu mieszkania”,
„jaki jest podatek od najmu mieszkania”,
„ryczałtowy podatek od najmu mieszkania”
odpowiedź dla najem prywatny jest dziś bardzo konkretna:
Przy najmie prywatnym nie wybierasz już formy opodatkowania. Od 2023 r. masz obowiązkowo ryczałt: 8,5% / 12,5% od przychodu.
Jak to działa liczbowo?
Stawka 8,5% – dla łącznego rocznego przychodu z najmu do 100 000 zł.
Stawka 12,5% – dla nadwyżki ponad 100 000 zł.
Przykład 1 – jedno mieszkanie:
czynsz: 2 500 zł miesięcznie,
roczny przychód: 2 500 zł × 12 = 30 000 zł,
cały przychód mieści się w limicie 100 000 zł,
podatek = 8,5% × 30 000 zł = 2 550 zł rocznie.
Przykład 2 – kilka mieszkań:
3 mieszkania, przychód łącznie: 8 000 zł miesięcznie,
roczny przychód: 96 000 zł,
dalej mieścisz się w limicie 100 000 zł → całość opodatkowana 8,5%.
Przykład 3 – wyższa skala przychodów:
przychód z kilku mieszkań: 150 000 zł rocznie,
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł,
50 000 zł × 12,5% = 6 250 zł,
razem podatek = 14 750 zł.
To właśnie ryczałtowy podatek od najmu mieszkania – prosty w liczeniu, ale nie pozwalający na odliczenie kosztów.
Najem mieszkania w działalności gospodarczej – kiedy opłaca się skala lub podatek liniowy?
Tu wchodzimy w temat, którym zajmują się liczne poradniki (w tym Poradnik Przedsiębiorcy): czy opłaca się wrzucać najem do działalności gospodarczej i rozliczać go na skali lub podatkiem liniowym?
W działalności gospodarczej masz co do zasady trzy główne opcje:
Skala podatkowa (12% / 32%)
stawka 12% dla dochodu do 120 000 zł,
32% dla nadwyżki ponad 120 000 zł,
kwota wolna 30 000 zł i kwota zmniejszająca podatek 3 600 zł.
Podatek liniowy 19%
stała stawka 19% od dochodu,
bez kwoty wolnej, ale z możliwością odliczania kosztów.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w działalności
w zależności od PKD i charakteru usług – często 8,5% / 12,5% dla najmu, ale już w ramach firmy, a nie jako najem prywatny.
Kiedy skala lub liniówka mogą być korzystniejsze od ryczałtu prywatnego?
Najprościej:
Ryczałt (najem prywatny) jest dobry, gdy:
masz 1–3 mieszkania,
nie masz ogromnych kosztów (remontów, odsetek, amortyzacji),
zależy Ci na prostocie rozliczeń i niskim poziomie formalności.
Skala / liniówka w działalności zaczyna mieć sens, gdy:
masz duże koszty, które chcesz rozliczać (remonty generalne, wykończenia, wysokie odsetki od kredytów, amortyzacja drogiej nieruchomości),
przekraczasz znacznie limit 100 000 zł przychodu i duża część przychodów wpada na stawkę 12,5% ryczałtu,
i tak prowadzisz działalność gospodarczą, więc dodatkowy najem „wchodzi” w już istniejący system księgowy.
Poradnik Przedsiębiorcy i inne źródła wskazują, że decyzja o przeniesieniu najmu do działalności powinna być policzona na liczbach – uwzględniając:
wysokość przychodów z najmu,
wysokość i rodzaj kosztów (czy są „twarde”, łatwe do udokumentowania),
dodatkowe obciążenia: ZUS, księgowość, potencjalny VAT,
Twoje inne dochody (etat, B2B, inne biznesy).
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania i od jakiej kwoty go płacisz?
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania w 2025/2026 (stawki 8,5% i 12,5%)?
Jeżeli wpisujesz w Google frazy:
„ile wynosi podatek od najmu mieszkania”,
„ile wynosi ryczałtowy podatek od najmu mieszkania”
albo ogólnie szukasz informacji o tym, jaki jest ryczałtowy podatek od najmu mieszkania w latach 2025/2026 – odpowiedź jest konkretna:
W 2025 i (według obecnych przepisów) w 2026 roku podatek od najmu mieszkania w formie najmu prywatnego wynosi:
8,5% – od przychodu z najmu do 100 000 zł rocznie,
12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu.
To są stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Podatek liczysz od przychodu (czynszu), a nie od dochodu – nie odejmujesz remontów, odsetek kredytu ani innych kosztów.
Jak to wygląda na liczbach? Przykłady
Żeby łatwiej było to „poczuć”, przejdźmy przez kilka wariantów.
Przykład 1 – jedno mieszkanie, umiarkowany czynsz
czynsz: 2 500 zł miesięcznie,
roczny przychód: 2 500 zł × 12 = 30 000 zł,
całość mieści się w limicie 100 000 zł,
podatek od najmu mieszkania:
30 000 zł × 8,5% = 2 550 zł rocznie.
To jest właśnie ryczałtowy podatek od najmu mieszkania w najprostszej wersji: bierzesz sumę rocznych czynszów i mnożysz razy 8,5%.
Przykład 2 – kilka mieszkań, większy przychód, ale wciąż w limicie
3 mieszkania, łącznie: 8 000 zł miesięcznie (np. 3 000 + 2 500 + 2 500),
roczny przychód: 8 000 zł × 12 = 96 000 zł,
nadal jesteś poniżej 100 000 zł,
cały przychód opodatkowany stawką 8,5%:
96 000 zł × 8,5% = 8 160 zł podatku rocznie.
Widzisz, że wciąż nie wchodzisz w wyższą stawkę.
Przykład 3 – duży portfel mieszkań, wchodzisz w 12,5%
przychód z najmu: 150 000 zł rocznie,
do 100 000 zł – stawka 8,5%,
nadwyżka 50 000 zł – stawka 12,5%.
Liczysz:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł,
50 000 zł × 12,5% = 6 250 zł,
Razem podatek od najmu mieszkania = 14 750 zł.
Tak działa progresja w ryczałcie od najmu: pierwsza część przychodu jest tańsza (8,5%), a dopiero nadwyżka płaci wyższą stawkę 12,5%.
Od jakiej kwoty podatek od najmu mieszkania? Limity 100 000 zł i 200 000 zł dla małżonków
Kolejne często wpisywane pytanie to:
„od jakiej kwoty podatek od najmu mieszkania”.
Tu trzeba rozróżnić dwie rzeczy:
Od jakiej kwoty w ogóle musisz płacić podatek?
Od jakiej kwoty wchodzi wyższa stawka 12,5%?
1. Od jakiej kwoty powstaje obowiązek podatkowy?
W teorii – od pierwszej złotówki przychodu.
Jeśli:
masz mieszkanie,
zawarłeś umowę najmu,
najemca płaci czynsz,
to już przy pierwszej wpłacie powstaje przychód z najmu i powinieneś rozliczać podatek od najmu mieszkania.
Nie ma tu „progu bezpieczeństwa” typu: „do 5 000 zł rocznie nie trzeba płacić” – takiej ulgi po prostu nie ma. Każdy przychód z najmu mieszkania osoby fizycznej podlega opodatkowaniu.
2. Limity 100 000 zł i 200 000 zł – od jakiej kwoty zmienia się stawka?
Druga kwestia to limit, o który najczęściej pytają właściciele, czyli:
Od jakiej kwoty podatek od najmu mieszkania rośnie z 8,5% do 12,5%?
Tutaj zasada jest prosta:
do 100 000 zł przychodu rocznie – płacisz 8,5%,
powyżej 100 000 zł przychodu – od nadwyżki płacisz 12,5%.
Przykład:
przychód 110 000 zł,
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł,
10 000 zł × 12,5% = 1 250 zł,
razem 9 750 zł podatku.
3. Skąd się bierze limit 200 000 zł dla małżonków?
Jeżeli mieszkanie (lub mieszkania) jest objęte wspólnością majątkową małżeńską, to co do zasady przychód z najmu przypada po połowie na każdego z małżonków.
Małżeństwo może:
rozliczać najem oddzielnie – każdy ma swój limit 100 000 zł,
albo złożyć oświadczenie do urzędu, że cały przychód z najmu rozlicza tylko jeden z małżonków.
W praktyce dzieje się tak:
jeśli rozliczają się osobno – każdy „widzi” swój własny przychód i ma limit 100 000 zł,
jeśli całość rozlicza jeden małżonek – wtedy mówimy o limicie 200 000 zł przychodu opodatkowanego stawką 8,5%.
Czyli:
do 200 000 zł – 8,5%,
powyżej 200 000 zł – od nadwyżki 12,5%.
To rozwiązanie bywa korzystne przy dużym portfelu mieszkań, gdy małżonkowie chcą maksymalnie wykorzystać niższą stawkę ryczałtu.
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Podatek od najmu mieszkania na kredyt – jak traktować raty, odsetki i koszty?
Podatek od najmu mieszkania na kredyt – czy rata obniża podatek?
Bardzo częste, wręcz „instynktowne” pytanie inwestorów:
Mam mieszkanie kupione na kredyt, rata jest wysoka.
Czy podatek od najmu mieszkania na kredyt płacę od tego, co zostaje mi „na rękę” po racie, czy od całego czynszu?
I tutaj odpowiedź w przypadku najem prywatny + ryczałt jest niestety dość brutalna:
Rata kredytu nie obniża podatku od najmu mieszkania przy ryczałcie.
Dlaczego?
Ryczałt jest podatkiem od przychodu,
za przychód uznaje się czynsz najmu,
koszty (w tym rata kredytu, odsetki, remonty itd.) nie są brane pod uwagę przy obliczaniu podatku w najmie prywatnym.
Czyli:
najemca płaci Ci 3 000 zł czynszu,
rata kredytu wynosi 2 500 zł,
„na czysto” zostaje Ci 500 zł,
ale ryczałtowy podatek od najmu mieszkania liczysz od 3 000 zł.
Przykład:
czynsz: 3 000 zł,
przychód roczny: 3 000 zł × 12 = 36 000 zł,
przy stawce 8,5%: 36 000 zł × 8,5% = 3 060 zł podatku rocznie,
nawet jeśli rata kredytu „zjada” większą część czynszu.
To jest sedno problemu wielu wynajmujących – najem prywatny na ryczałcie nie pozwala „wrzucić w koszty” raty kredytu ani odsetek.
Czy w działalności gospodarczej jest inaczej?
Tak. Jeśli zdecydujesz się przenieść najem do działalności gospodarczej, zasady zmieniają się bardzo wyraźnie:
przy działalności rozliczanej na skali podatkowej albo podatku liniowym możesz uwzględniać koszty uzyskania przychodu,
do takich kosztów można zaliczyć m.in.:
odsetki od kredytu (kapitał to co innego, ale część odsetkowa może być kosztem),
amortyzację nieruchomości,
remonty, wykończenie, wyposażenie,
opłaty związane z obsługą najmu (np. zarządzanie, ubezpieczenie).
W efekcie w modelu „firma + skala / liniówka” podatek płacisz od dochodu (przychód – koszty), a nie od całego przychodu. To bywa dużo korzystniejsze przy mieszkaniach na kredyt, szczególnie gdy:
mieszkanie jest drogie,
finansowanie jest wysokie,
a odsetki i inne koszty są znaczące.
Ale:
dochodzi ZUS,
pełna księgowość lub przynajmniej uproszczona,
więcej formalności,
i trzeba dobrze policzyć, czy gra jest warta świeczki.
Podatek od najmu mieszkania na kredyt – jak do tego podejść zdroworozsądkowo?
Jeśli masz:
jedno mieszkanie na kredyt, rata jest „w miarę”, a ryczałt wychodzi stosunkowo niski – najem prywatny może być nadal sensowny.
kilka mieszkań na wysokie kredyty, rosnące koszty finansowania, duże remonty – warto usiąść z doradcą podatkowym i policzyć, czy:
nie opłaca się przejść na model biznesowy (JDG/spółka),
nie warto połączyć najmu z inną działalnością (np. zarządzanie najmem, usługi dla inwestorów).
Ważne jest, żeby nie patrzeć tylko na samą stawkę podatku (8,5% vs 12,5% vs 12%/19%), ale na cały obraz:
przychody,
realne koszty,
ZUS,
formę prowadzenia działalności,
ryzyko, sposób finansowania.
Jak wyliczyć podatek od najmu mieszkania – praktyczne przykłady
Jak wyliczyć podatek od najmu mieszkania krok po kroku (na liczbach)?
Jeśli zastanawiasz się jak wyliczyć podatek od najmu mieszkania, możesz przyjąć prosty schemat – szczególnie przy najmie prywatnym na ryczałcie.
Krok 1. Ustal, jaki jest Twój przychód z najmu
Przychód to zwykle czynsz, który płaci najemca (bez opłat za media i czynsz administracyjny, jeśli są wyraźnie wyodrębnione w umowie i pokrywane „w imieniu najemcy”).
Przykład:
Umowa:
Czynsz dla właściciela: 2 500 zł
Opłaty do wspólnoty + media: ok. 1 000 zł (najemca przelewa, a Ty przekazujesz dalej)
W takiej konfiguracji przychodem z najmu jest 2 500 zł, a nie 3 500 zł.
Krok 2. Zsumuj przychód z najmu za dany okres (miesiąc / kwartał / rok)
Dla zaliczek (miesięcznych lub kwartalnych) liczysz:
przychód za dany miesiąc – jeśli płacisz miesięcznie,
przychód za dany kwartał – jeśli płacisz kwartalnie.
Dla rozliczenia rocznego PIT-28 – sumujesz przychód z całego roku.
Przykład – 1 mieszkanie, czynsz 2 500 zł:
Przychód miesięczny: 2 500 zł
Przychód roczny: 2 500 zł × 12 = 30 000 zł
Przykład – 2 mieszkania, czynsze 2 500 zł i 3 000 zł:
Przychód miesięczny łącznie: 5 500 zł
Przychód roczny: 5 500 zł × 12 = 66 000 zł
Krok 3. Sprawdź, czy mieścisz się w limicie 100 000 zł przychodu
Dla najmu prywatnego stawki ryczałtu są dwie:
8,5% – do 100 000 zł przychodu rocznie,
12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu.
Limit sprawdzasz na poziomie całego roku – niezależnie od tego, czy płacisz zaliczki miesięczne czy kwartalne.
Krok 4. Zastosuj odpowiednią stawkę (albo stawki)
Jeśli łączny przychód z najmu w roku nie przekracza 100 000 zł, to:
cały przychód opodatkowany jest stawką 8,5%.
Jeśli łączny przychód z najmu przekracza 100 000 zł, to:
do 100 000 zł – stawka 8,5%,
od nadwyżki ponad 100 000 zł – stawka 12,5%.
Przy zaliczkach robisz to „z wyczuciem”: monitorujesz, w którym momencie roku przekroczysz 100 000 zł i od tego momentu liczysz podatek tak, by docelowo roczny podział 8,5%/12,5% się zgadzał.
Przykłady obliczeń ryczałtu od najmu przy różnych kwotach czynszu
Serwisy typu kalkulatory podatkowe (np. PITax, e-pity) są świetne do „przeklikania” tego na szybko, ale dobrze mieć intuicję jak działa ryczałtowy podatek od najmu mieszkania.
Przykład 1 – 1 mieszkanie, niski czynsz
Czynsz: 1 800 zł
Przychód roczny: 1 800 × 12 = 21 600 zł
Mieścisz się w limicie 100 000 zł
Podatek roczny:
21 600 zł × 8,5% = 1 836 zł
Podatek miesięczny (przy założeniu równych wpłat):
1 800 zł × 8,5% = 153 zł – tyle wynosi mniej więcej zaliczka za jeden miesiąc.
Przykład 2 – 1 mieszkanie, wyższy czynsz
Czynsz: 3 500 zł
Przychód roczny: 3 500 × 12 = 42 000 zł
Podatek roczny:
42 000 zł × 8,5% = 3 570 zł
Podatek miesięczny:
3 500 zł × 8,5% = 297,50 zł
(zaokrąglasz do pełnych złotych według ogólnych zasad – 298 zł).
Przykład 3 – kilka mieszkań, jesteś tuż pod limitem 100 000 zł
Załóżmy, że masz 3 mieszkania:
M1: 2 800 zł
M2: 3 200 zł
M3: 2 500 zł
Łączny czynsz miesięczny: 2 800 + 3 200 + 2 500 = 8 500 zł
Przychód roczny: 8 500 zł × 12 = 102 000 zł
Tutaj przekraczasz już limit 100 000 zł, więc liczymy:
100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
2 000 zł × 12,5% = 250 zł
Razem podatek = 8 750 zł rocznie.
Przykład 4 – małżeństwo z kilkoma mieszkaniami (limit 200 000 zł)
Załóżmy, że mieszkania są we wspólności majątkowej, a małżonkowie złożyli oświadczenie, że cały przychód z najmu rozlicza tylko jeden z nich.
4 mieszkania, łącznie: 16 000 zł czynszu miesięcznie
Przychód roczny: 16 000 × 12 = 192 000 zł
Jeśli rozlicza to jeden małżonek, limit 8,5% wynosi 200 000 zł, więc:
całe 192 000 zł opodatkowane 8,5%
podatek = 192 000 zł × 8,5% = 16 320 zł
Gdyby limit był tylko 100 000 zł (bez wspólnego rozliczania małżonków), część przychodu wpadałaby w 12,5% i podatek byłby istotnie wyższy.
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania w trakcie roku? (miesięcznie / kwartalnie)
Podatek od najmu mieszkania – jak płacić: miesięcznie czy kwartalnie?
Fraza „podatek od najmu mieszkania jak płacić” sprowadza się do dwóch decyzji:
Jak często chcesz płacić podatek – miesięcznie czy kwartalnie?
W jakiej formie – w praktyce przy najmie prywatnym jest to ryczałt.
Przy ryczałcie od najmu prywatnego masz do wyboru:
rozliczenie miesięczne
liczysz przychód z najmu za dany miesiąc,
obliczasz podatek (8,5% / 12,5%),
płacisz go do 20. dnia następnego miesiąca (np. za luty – do 20 marca).
rozliczenie kwartalne
sumujesz przychody z najmu za kwartał (I kwartał: styczeń–marzec, II: kwiecień–czerwiec itd.),
liczysz podatek od sumy,
płacisz go do 20. dnia miesiąca następującego po kwartale (za I kwartał – do 20 kwietnia).
Kwartalne rozliczenie jest możliwe po spełnieniu określonych warunków (limit przychodów z działalności gospodarczej, status małego podatnika itd.). Przy samym najmie prywatnym najczęściej właściciele wybierają rozliczenie miesięczne, bo jest po prostu prostsze do kontrolowania.
Jeśli dopiero zaczynasz najem, warto od razu przyjąć jeden system (np. miesięczny), żeby się nie pogubić.
Podatek od najmu mieszkania gdzie płacić – mikrorachunek podatkowy i właściwy urząd skarbowy
Pytanie „podatek od najmu mieszkania gdzie płacić” dotyczy dwóch rzeczy:
Na jakie konto robić przelew?
Do którego urzędu skarbowego jesteś przypisany?
Od kilku lat obowiązuje system mikrorachunków podatkowych. Oznacza to, że:
masz swój indywidualny numer konta podatkowego,
na ten sam numer płacisz różne podatki (PIT, CIT, VAT) – w tym ryczałt od najmu.
Numer mikrorachunku generuje się:
na podstawie PESEL (dla osób fizycznych),
albo NIP (dla przedsiębiorców).
Płacisz więc podatek od najmu mieszkania:
na swój mikrorachunek podatkowy,
jako odbiorcę wpisując: „Naczelnik Urzędu Skarbowego [nazwa urzędu właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania]”.
Właściwy urząd skarbowy to co do zasady urząd zgodny z Twoim miejscem zamieszkania, a nie z lokalizacją wynajmowanego mieszkania. Czyli: mieszkasz w Warszawie – rozliczasz najem w swoim warszawskim urzędzie, nawet jeśli mieszkanie jest np. w Krakowie.
Przelew do US (UW) – podatek od najmu mieszkania krok po kroku
Często pojawia się też fraza „przelew do uw podatek od najmu mieszkania” – w praktyce chodzi oczywiście o przelew do US (Urzędu Skarbowego).
Jak to zrobić krok po kroku przy zaliczkach na ryczałt od najmu?
Zaloguj się do swojej bankowości internetowej.
Wybierz opcję przelewu:
zwykle będzie to specjalny typ „przelew podatkowy” (PIT/CIT/VAT).
Wprowadź dane odbiorcy:
nazwa: „Naczelnik Urzędu Skarbowego [Twoja miejscowość]”,
numer rachunku: Twój mikrorachunek podatkowy (wcześniej wygenerowany).
W polu rodzaj podatku / symbol formularza wybierz:
dla zaliczek z tytułu ryczałtu od najmu – symbol PPE (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych),
rozliczenie roczne robisz już poprzez formularz PIT-28, ale jeśli dopłacasz podatek – też trafia on na Twój mikrorachunek, z odpowiednim oznaczeniem okresu.
W polu okres wpisz miesiąc/kwartał, którego dotyczy zaliczka, np.:
„02.2025” dla zaliczki za luty 2025,
„I kwartał 2025” przy rozliczeniu kwartalnym (w banku zwykle wybierasz rok i kwartał z listy).
W polu tytuł przelewu możesz wpisać np.:
„PPE – ryczałt od najmu mieszkania za 02.2025, PESEL: …”.
Sprawdź kwotę jeszcze raz (czy poprawnie policzyłeś 8,5% / 12,5%) i zatwierdź przelew.
Tak wygląda typowy przelew do US – podatek od najmu mieszkania w praktyce.
Jeżeli korzystasz z aplikacji do rozliczeń (np. e-pity, PITax, inne programy księgowe), bardzo często po wyliczeniu podatku możesz od razu wygenerować dane do przelewu lub nawet „kliknąć” przelew z poziomu programu – ale mechanika w tle i tak opiera się na mikrorachunku i symbolu formularza „PPE”.
Podatek od najmu mieszkania – jaki PIT złożyć przy najmie prywatnym?
Jedno z najczęstszych pytań to:
„podatek od najmu mieszkania – jaki PIT?”
Jeśli masz najem prywatny (jako osoba fizyczna, poza działalnością gospodarczą) i rozliczasz go tak, jak przewidują aktualne przepisy, czyli ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, to:
Co do zasady składasz PIT-28.
Najważniejsze rzeczy do zapamiętania:
PIT-28 – służy do rozliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, w tym przychodów z najmu prywatnego,
w PIT-28 wykazujesz:
przychody z najmu,
stosowane stawki (8,5% i 12,5%),
sumę zapłaconych w trakcie roku zaliczek,
podatek należny za cały rok,
jeśli zapłaciłeś w zaliczkach więcej niż wynika z rozliczenia rocznego – masz nadpłatę, jeśli mniej – dopłatę.
Ważne:
najem prywatny nie jest już rozliczany w PIT-37 czy PIT-36, jak to miało miejsce przed zmianami (gdy można było wybrać zasady ogólne),
dziś ryczałt od najmu prywatnego = PIT-28 i to jest odpowiedź na frazę „podatek od najmu mieszkania jaki PIT” w typowym przypadku właściciela mieszkania.
Podatek od najmu mieszkania – symbol formularza na przelewie (PPE, PIT-28)
Drugie powiązane pytanie:
„podatek od najmu mieszkania symbol formularza” – czyli jak oznaczyć przelew do urzędu skarbowego i co tam właściwie wpisać.
Tu trzeba rozróżnić dwie sytuacje:
Zaliczki / bieżące wpłaty ryczałtu w trakcie roku
Rozliczenie roczne PIT-28
1. Zaliczki w trakcie roku – symbol PPE
Gdy płacisz miesięczne lub kwartalne zaliczki z tytułu ryczałtu od najmu:
na przelewie podatkowym jako symbol formularza wybierasz zwykle PPE,
PPE = ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
w tytule przelewu możesz dodatkowo doprecyzować, że chodzi o ryczałt od najmu mieszkania, np.
„PPE – ryczałt od najmu mieszkania za 02.2025”.
Czyli:
Zaliczki od najmu prywatnego → PPE.
2. Rozliczenie roczne – PIT-28
W rozliczeniu rocznym:
składasz PIT-28 – elektronicznie lub papierowo,
jeśli z zeznania wychodzi dopłata podatku, robisz przelew na mikrorachunek podatkowy,
na przelewie nadal możesz posłużyć się oznaczeniem właściwym dla PIT/ryczałtu, ale kluczowe jest:
poprawne wskazanie okresu (rok podatkowy),
kwoty dopłaty zgodnej z PIT-28.
W praktyce:
cały rok „obsługujesz” zaliczkami opisanymi jako PPE,
na końcu roku zamykasz wszystko w PIT-28.
To jest odpowiedź, której szukają osoby wpisujące frazę „podatek od najmu mieszkania symbol formularza” – w kontekście przelewu kluczowe jest właśnie PPE.
Podatek od najmu mieszkania a inne dochody – kiedy PIT-37, PIT-36 czy PIT-36L?
Kolejna fraza, którą warto „obsłużyć”, to „podatek dochodowy od najmu mieszkania” w połączeniu z innymi źródłami: etat, działalność, umowy zlecenia itd.
Tutaj zasada jest taka:
Najem prywatny na ryczałcie rozliczasz w PIT-28, a inne dochody – w odpowiednich deklaracjach (PIT-37, PIT-36, PIT-36L).
Jak to wygląda w praktyce?
1. Najem prywatny + etat
najem prywatny (ryczałt) → PIT-28,
etat → PIT-37.
Składasz dwa zeznania roczne:
PIT-28 – za przychody z najmu (ryczałt),
PIT-37 – za wynagrodzenie z umowy o pracę (i ewentualnie np. zlecenia, dzieła, zasiłki, jeśli się kwalifikują do PIT-37).
Dochody z najmu na ryczałcie nie łączą się ze skalą podatkową z etatu – to dwa różne „koszyki”.
2. Najem prywatny + działalność gospodarcza na skali (PIT-36)
najem prywatny (ryczałt) → dalej PIT-28,
działalność gospodarcza na skali → PIT-36.
Znów masz dwa zeznania:
PIT-28 – dla ryczałtu od najmu,
PIT-36 – dla dochodów opodatkowanych skalą podatkową (działalność + ewentualnie inne dochody na skali).
3. Najem prywatny + działalność na podatku liniowym (PIT-36L)
najem prywatny (ryczałt) → PIT-28,
działalność na podatku liniowym → PIT-36L.
W efekcie składasz:
PIT-28 – najem,
PIT-36L – liniówka z działalności.
4. Najem w działalności gospodarczej
Jeśli najem nie jest już prywatny, tylko prowadzisz go w ramach działalności gospodarczej (np. wynajem krótkoterminowy, wiele mieszkań, usługi zarządzania itd.), to przychód z najmu:
trafia do PIT-36 (jeśli rozliczasz działalność na skali),
albo do PIT-36L (jeśli rozliczasz działalność liniowo 19%).
W takim wariancie nie używasz PIT-28 do tego konkretnego najmu, bo nie jest to już najem prywatny na ryczałcie – to po prostu część Twojej działalności gospodarczej.
Podsumowując:
PIT-28 – najem prywatny, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych,
PIT-37 – etat, zlecenia, świadczenia opodatkowane skalą, ale bez działalności,
PIT-36 – działalność na skali + inne dochody na skali,
PIT-36L – działalność na podatku liniowym.
Przy typowym scenariuszu „etat + jedno mieszkanie na wynajem” kończysz z układem: PIT-37 + PIT-28.
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Podatek od najmu mieszkania – do kiedy zapłacić zaliczki i rozliczyć rocznie?
Podatek od najmu mieszkania – do kiedy płacić zaliczki w trakcie roku?
Fraza „podatek od najmu mieszkania do kiedy” bardzo często dotyczy właśnie terminów zaliczek – szczególnie u osób, które zaczynają wynajmować mieszkanie i nie są pewne, kiedy zrobić pierwszy przelew.
Przy ryczałcie od najmu prywatnego obowiązuje zasada:
Zaliczki na ryczałt od najmu płacisz do 20. dnia miesiąca za okres poprzedni.
Co to znaczy w praktyce?
jeśli rozliczasz się miesięcznie:
przychód z najmu za styczeń → podatek płacisz do 20 lutego,
przychód za luty → do 20 marca,
itd.
jeśli rozliczasz się kwartalnie:
przychód za I kwartał (styczeń–marzec) → do 20 kwietnia,
za II kwartał (kwiecień–czerwiec) → do 20 lipca,
za III kwartał (lipiec–wrzesień) → do 20 października,
za IV kwartał (październik–grudzień) → do 20 stycznia następnego roku.
W związku z tym, odpowiadając wprost na pytanie „podatek od najmu mieszkania do kiedy” w kontekście zaliczek:
do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu/kwartale, którego dotyczy przychód.
Dobrą praktyką jest prowadzenie prostej ewidencji przychodów z najmu, żeby:
widzieć, jak rośnie suma przychodów w roku (i kiedy wchodzisz w próg 12,5%),
mieć podstawę do wyliczenia miesięcznych/kwartalnych zaliczek,
ułatwić sobie późniejsze rozliczenie roczne PIT-28.
Podatek od najmu mieszkania – rozliczenie roczne PIT-28 krok po kroku
Fraza „podatek od najmu mieszkania rozliczenie roczne” sprowadza się do prawidłowego wypełnienia i złożenia PIT-28.
Jak wygląda proces w dużym skrócie?
Krok 1. Zbierz dane o przychodach z najmu za cały rok
sumujesz przychody z najmu z całego roku (w podziale na stawki 8,5% i 12,5%),
możesz to zrobić na podstawie:
ewidencji przychodów,
historii przelewów,
umów najmu (jeśli wszystko było płacone terminowo).
Krok 2. Zsumuj wpłacone w ciągu roku zaliczki (ryczałt)
sprawdzasz wszystkie przelewy z tytułu PPE (ryczałt od najmu),
sumujesz je, żeby wiedzieć, ile już zapłaciłeś do urzędu.
Krok 3. Wypełnij PIT-28
W formularzu:
wykazujesz:
przychód z najmu (osobno dla 8,5% i 12,5%),
obliczony podatek według stawek,
sumę wpłaconych zaliczek,
system sam policzy:
podatek należny,
kwotę do dopłaty (jeśli zaliczki były za niskie),
albo nadpłatę (jeśli zaliczki były wyższe).
Krok 4. Złóż PIT-28 i dopłać ewentualny podatek
składasz PIT-28 elektronicznie (najwygodniej) lub papierowo,
jeśli wychodzi dopłata – wpłacasz ją na swój mikrorachunek podatkowy,
w tytule przelewu możesz zaznaczyć, że jest to dopłata podatku z tytułu PIT-28 za dany rok.
Do kiedy złożyć PIT-28 za przychody z najmu i zapłacić podatek?
Na koniec wracamy jeszcze raz do frazy „podatek od najmu mieszkania do kiedy”, ale tym razem w kontekście rocznego zeznania PIT-28.
Standardowo:
PIT-28 składasz za dany rok podatkowy najpóźniej do 30 kwietnia roku następnego.
Przykład:
przychody z najmu za 2025 rok:
zaliczki płacisz w 2025 r. (do 20. dnia za każdy miesiąc/kwartał),
PIT-28 za 2025 r. składasz do 30 kwietnia 2026 r.,
do tego samego dnia dopłacasz ewentualną różnicę podatku wynikającą z zeznania.
Okres rozliczeń rocznych można opisać tak:
system rozliczeń rocznych jest „otwarty” od 15 lutego do 30 kwietnia,
w tym czasie:
możesz złożyć PIT-28,
dokonać korekt,
dopłacić brakujący podatek.
Jeżeli złożysz PIT-28 wcześniej i wychodzi nadpłata – szybciej dostaniesz zwrot.
W praktyce więc odpowiedzi na pytanie „podatek od najmu mieszkania do kiedy” są dwie:
Zaliczki w trakcie roku – do 20. dnia miesiąca po miesiącu/kwartale.
Rozliczenie roczne PIT-28 – do 30 kwietnia roku następnego (okres 15.02–30.04 na złożenie zeznania).
Jak zapłacić podatek od najmu mieszkania online? (praktyczna instrukcja)
Jak zapłacić podatek od najmu mieszkania przez bankowość internetową?
Jeżeli szukasz hasła „podatek od najmu mieszkania jak zapłacić”, to dobra wiadomość jest taka: cały proces da się załatwić online, w kilka minut, z poziomu Twojego banku.
Schemat jest zawsze podobny:
Przygotuj kwotę podatku
obliczasz ryczałt od najmu:
do 100 000 zł przychodu – 8,5%,
powyżej 100 000 zł – nadwyżka 12,5%.
wiesz już, ile masz zapłacić za dany miesiąc/kwartał.
Zaloguj się do bankowości internetowej lub aplikacji mobilnej
wybierz opcję „przelew podatkowy” lub podobną (nie zwykły przelew krajowy, tylko specjalny formularz podatkowy).
Wybierz rodzaj podatku
zaznaczasz, że płacisz podatek dochodowy (PIT) w formie ryczałtu.
Wprowadź dane odbiorcy
odbiorca: „Naczelnik Urzędu Skarbowego [Twoje miasto]”,
numer rachunku: Twój mikrorachunek podatkowy (indywidualne konto podatkowe powiązane z Twoim PESEL).
Wypełnij pola podatkowe
Rodzaj zobowiązania / symbol formularza – dla zaliczek z tytułu ryczałtu od najmu najczęściej wybierasz PPE (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych),
Okres – wpisujesz miesiąc lub kwartał, za który płacisz podatek (np. 02.2025 albo I kwartał 2025).
Podaj kwotę podatku
wpisujesz obliczoną wcześniej kwotę ryczałtu za dany okres,
możesz w tytule doprecyzować, że to „ryczałt od najmu mieszkania za [miesiąc/rok]”.
Zatwierdź przelew
sprawdzasz dane, kwotę, okres, symbol formularza,
akceptujesz operację (np. kodem SMS lub w aplikacji mobilnej).
I tyle – podatek od najmu mieszkania jest opłacony, a Ty masz potwierdzenie przelewu w historii operacji.
Jak zapłacić podatek ryczałtowy od najmu mieszkania – przykład wypełnienia przelewu
Dla frazy „jak zapłacić podatek ryczałtowy od najmu mieszkania” najlepiej pokazać gotowy, prosty przykład.
Załóżmy:
wynajmujesz jedno mieszkanie,
przychód w lutym 2025: 2 500 zł,
stawka ryczałtu: 8,5%,
podatek za luty: 2 500 × 8,5% = 212,50 zł → zaokrąglasz do 213 zł.
Jak wygląda przykładowy przelew podatkowy?
Odbiorca: Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa [Twój właściwy urząd]
Numer konta: Twój mikrorachunek podatkowy
Symbol formularza: PPE
Okres rozliczeniowy: 02.2025
Kwota: 213,00 zł
Tytuł przelewu (przykład):
„PPE – ryczałt od najmu mieszkania za 02.2025, PESEL: 12345678901”
Jeśli masz rozliczenie kwartalne:
sumujesz przychody z trzech miesięcy,
liczysz ryczałt od łącznej kwoty,
jako okres wpisujesz np. „I kwartał 2025”,
reszta wygląda analogicznie.
Tak właśnie w praktyce wygląda zapłata podatku ryczałtowego od najmu mieszkania przez internet.
Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania w e-Urzędzie Skarbowym i Twój e-PIT?
Coraz więcej rzeczy da się załatwić przez e-Urząd Skarbowy i usługi typu Twój e-PIT – dotyczy to także rozliczania podatku od najmu mieszkania.
Jak to ogarnąć krok po kroku?
Zaloguj się do e-Urzędu Skarbowego
możesz to zrobić przez:
profil zaufany,
e-dowód,
bankowość elektroniczną,
aplikację mObywatel.
Sprawdź swoje rozliczenia i mikrorachunek
widzisz tam m.in. numer swojego mikrorachunku podatkowego,
możesz podejrzeć historię złożonych deklaracji oraz części rozliczeń.
Rozliczenie roczne – PIT-28 (najem prywatny)
w sezonie rozliczeń (15 lutego – 30 kwietnia) możesz:
złożyć PIT-28 elektronicznie,
skorzystać z wypełniania formularza online, krok po kroku,
wpisujesz:
przychody z najmu,
zastosowane stawki (8,5% i 12,5%),
sumę wpłaconych zaliczek,
system wylicza należny podatek i pokazuje kwotę do dopłaty lub nadpłaty.
Powiązanie z płatnościami
jeżeli z rozliczenia wyjdzie dopłata, możesz:
samodzielnio zrobić przelew z poziomu banku na mikrorachunek,
lub skorzystać z opcji płatności, jeśli Twój bank jest zintegrowany (wtedy dane przelewu mogą „podstawić się” automatycznie).
Twój e-PIT a najem
dla najmu prywatnego na ryczałcie kluczowy jest PIT-28 – czasem część danych może być już wstępnie zaczytana (np. zaliczki, jeśli były powiązane z Twoim PESEL),
ale i tak warto sprawdzić wszystko ręcznie:
czy przychody z najmu są poprawnie wpisane,
czy stawki są właściwe,
czy zaliczki się zgadzają.
W skrócie:
Bieżące wpłaty robisz przez bank, a rozliczenie roczne ogarniasz wygodnie przez e-Urząd Skarbowy i PIT-28.
Rozważasz zakup mieszkania na wynajem? Zrób to bez stresu i nieprzewidzianych kosztów!
Umów się na bezpłatną rozmowę i dowiedz się jak możemy pomóc w:
- Uzyskaniu finansowania - dopasowujemy finansowanie tak, aby było bezpieczne i opłacalne
- Wyborze odpowiedniego mieszkania - dobrana lokalizacja, układ i grupa docelowa
- Koordynacją remontu i projektu, dzięki czemu unikasz problemów z podwykonawcami
- Weryfikacji przyszłych najemców - obniżamy ryzyko opóźnień i problemów
- Uzyskaniu pierwszych zwrotów już po 3-4 miesiącach od wypełnienia formularza.
Inwestuj mądrze, bez ryzyka i z pełnym wsparciem na każdym etapie.
Najczęstsze pytania (FAQ) o podatek od najmu mieszkania
Jaki podatek od najmu mieszkania jest najkorzystniejszy w mojej sytuacji?
To pytanie – „jaki podatek od najmu mieszkania jest najkorzystniejszy” – jest trochę podchwytliwe, bo odpowiedź „to zależy” jest… prawdziwa.
Kluczowe kryteria:
Czy mówimy o najmie prywatnym, czy o najmie w działalności?
przy najmie prywatnym dziś i tak masz „z góry narzucony” ryczałt – 8,5% / 12,5%,
przy najmie w działalności możesz wybierać: skala, liniówka, ryczałt – ale to inny świat (firma, ZUS, księgowość).
Skala Twojego najmu
1–2 mieszkania, bez gigantycznych kosztów → najczęściej ryczałt prywatny jest wystarczająco dobry,
większy portfel, wysokie kredyty, duże remonty → czasem lepiej policzyć model z działalnością gospodarczą (skala / liniówka), żeby wykorzystać koszty.
Twoja ogólna sytuacja podatkowa
masz etat, działalność, inne źródła?
czy i tak płacisz wysoki ZUS i prowadzisz firmę?
czy wolisz prostotę (ryczałt, mało papierów) czy optymalizację kosztem formalności?
Dla przeciętnego właściciela jednego mieszkania:
Najbardziej opłacalny i najprostszy jest najem prywatny na ryczałcie (8,5% / 12,5%).
Dla osoby z większą skalą:
Warto usiąść z kalkulatorem albo doradcą i policzyć różne scenariusze: ryczałt prywatny vs działalność (skala/liniówka).
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania, jeśli wynajmuję tylko jedno mieszkanie?
Przy jednym mieszkaniu odpowiedź na pytanie „ile wynosi podatek od najmu mieszkania” jest stosunkowo prosta.
Załóżmy:
wynajmujesz jedno mieszkanie,
czynsz: 2 500 zł miesięcznie,
roczny przychód: 2 500 × 12 = 30 000 zł,
mieścisz się w limicie 100 000 zł przychodu.
Wtedy:
stawka ryczałtu: 8,5%,
podatek roczny: 30 000 zł × 8,5% = 2 550 zł,
podatek miesięczny (przy stałym czynszu): 2 500 zł × 8,5% = 212,50 zł (zaokrąglasz do 213 zł).
Jeśli czynsz jest niższy (np. 1 800 zł), podatek jest proporcjonalnie mniejszy.
Jeśli wyższy (np. 3 500 zł), podatek rośnie, ale dopóki łączny przychód z najmu nie przekracza 100 000 zł, cały czas stosujesz stawkę 8,5%.
Dopiero przy większej skali (kilka mieszkań) wchodzisz w próg 12,5%.
Jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania, jeśli mam też etat albo działalność?
Fraza „jak rozliczyć podatek od najmu mieszkania” w sytuacji, gdy masz także etat albo działalność, budzi sporo wątpliwości – głównie o to, czy wszystko „łączy się” w jednym PIT.
Najprościej:
Najem prywatny (ryczałt) → zawsze idzie do PIT-28,
Etat, zlecenia → lądują w PIT-37,
Działalność gospodarcza:
na skali → PIT-36,
na liniówce → PIT-36L.
Czyli:
etat + jedno mieszkanie na wynajem → PIT-37 + PIT-28,
działalność na skali + najem prywatny → PIT-36 + PIT-28,
działalność na liniówce + najem prywatny → PIT-36L + PIT-28.
Dochody z najmu prywatnego na ryczałcie:
nie łączą się z dochodami z etatu,
nie wpływają na próg podatkowy na skali (12%/32%) z tytułu etatu czy działalności,
są „oddzielnym koszykiem” opodatkowanym według stawek 8,5% / 12,5%.
W praktyce oznacza to, że możesz:
mieć etat opodatkowany skalą,
jednocześnie wynajmować mieszkanie na ryczałcie,
i rozliczasz to na dwóch różnych formularzach bez mieszania.
Podatek od najmu mieszkania – gdzie płacić i jak znaleźć swój mikrorachunek podatkowy?
Na koniec wracamy do pytania:
„podatek od najmu mieszkania gdzie płacić?”
Najważniejsze rzeczy:
Płacisz zawsze na swój mikrorachunek podatkowy
to indywidualny numer konta przypisany do Twojego PESEL (osoba fizyczna) lub NIP (przedsiębiorca),
na ten numer wpłacasz:
zaliczki na ryczałt od najmu (PPE),
ewentualne dopłaty wynikające z PIT-28,
inne podatki (PIT, VAT, CIT – jeśli Cię dotyczą).
Mikrorachunek jest powiązany z właściwym urzędem skarbowym
de facto nie musisz znać „gołego” numeru konta urzędu – liczy się Twój mikrorachunek,
jest on przypisany do urzędu skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania,
miejsce położenia wynajmowanego mieszkania nie ma tu znaczenia.
Jak znaleźć swój mikrorachunek?
korzystasz z generatora mikrorachunku podatkowego w oficjalnych narzędziach administracji lub w e-Urzędzie Skarbowym,
podajesz PESEL,
otrzymujesz numer konta, który zapamiętujesz i używasz do wszystkich przelewów podatkowych.
Podsumowując:
Podatek od najmu mieszkania płacisz na swój mikrorachunek podatkowy, przypisany do Twojego urzędu skarbowego.
W praktyce wygląda to po prostu jak zwykły przelew podatkowy z bankowości internetowej – tylko robiony regularnie i z właściwie dobranym symbolem (PPE) oraz okresem (miesiąc/kwartał).
